Ответ
## Короткий ответ
Сам по себе ипотечный кредит **не уменьшает** сумму налога при продаже квартиры: налог считается от цены продажи, а остаток долга вы просто передаёте/гасите. Но в этой конструкции есть два законных способа снизить или обнулить НДФЛ — и они работают независимо друг от друга:
1. **Вычет при продаже** (если квартира была в собственности менее 3 лет) — либо фиксированные 1 млн руб., либо подтверждённые расходы на её покупку;
2. **Вычет при покупке нового жилья** (до 1 млн руб. за квартиру + до 3 млн руб. на проценты по ипотеке), который можно заявить уже в том же году.
Ниже — как это посчитать и что сделать.
---
## Пошаговый план
1. **Определите срок владения продаваемой квартирой.** Если с момента регистрации права прошло **3 года и более** (а для некоторых случаев — 5 лет), доход от продажи вообще не облагается налогом [[S9]][[S13]]. В этом случае налог = 0, и вопрос сводится только к вычету за покупку нового жилья.
2. **Если владение меньше минимального срока** — определите базу для налога: цена продажи минус имущественный вычет. Вычет равен либо **1 000 000 руб.**, либо вашим **фактическим расходам на покупку** этой квартиры (что больше) [[S3]][[S4]].
3. **Посчитайте НДФЛ** = 13% × (цена продажи − вычет). Ипотека здесь роли не играет: банк-кредитор не «списывает» часть дохода.
4. **Заявите вычет за покупку новой квартиры** — до 1 000 000 руб. от стоимости жилья, оплаченного из собственных средств [[S2]], плюс до 3 000 000 руб. на проценты по целевому (ипотечному) кредиту [[S1]]. Это вернёт вам до 130 000 + 390 000 руб.
5. **Учтите ограничение:** вычеты за продажу и за покупку — разные, их можно совмещать, но каждый в своём лимите [[S6]][[S14]]. Остаток неиспользованного вычета за покупку переносится на следующие годы [[S6]].
6. **Сдайте декларацию 3-НДФЛ** (и заявление на возврат) в налоговую до 30 апреля года, следующего за годом сделки, либо через личный кабинет.
### Пример (для наглядности)
Продали квартиру за 8 000 000 руб., владели 2 года, покупали её за 5 000 000 руб.:
- База = 8 000 000 − 5 000 000 = 3 000 000 руб.
- НДФЛ = 13% × 3 000 000 = **390 000 руб.**
- Одновременно купили новую квартиру за 7 000 000 руб. в ипотеку → вычет 1 000 000 руб. вернёт **130 000 руб.** (плюс отдельно вычет на проценты по мере их уплаты).
---
## Правовое обоснование
---
**Важные допущения**, которые я сделал (уточните, если не так): квартира продана физическому лицу по договору купли-продажи; вы — налоговый резидент РФ (ставка 13%); продажа и покупка происходят в одном налоговом периоде. Если квартира получена в наследство/дар, владение детьми, или сделка — через новостройку по ДДУ, цифры могут отличаться. Напишите эти детали — пересчитаю точно под ваш случай.