Риэлтор утверждает, что при продаже реновационной квартиры н

Коротко: совет риэлтора в такой формулировке — неверен. Если вы докажете, что владеете квартирой с 1993 года (документы о праве до реновации), минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ исчисляется с момента фактического приобретения права, а не с даты регистрации нового объекта после расселения; «ждать 3 года» в этом случае не нужно. Разберу по нормам. ## Пошаговый план 1. **Соберите документы, подтверждающие право на старую (освобождённую) квартиру с 1993 года.** Это ключевой элемент: договор/свидетельство о праве, ордер, решение о приватизации, выписки, договоры передачи и т.п. — всё, что фиксирует дату возникновения вашего права именно на то помещение, которое было включено в программу реновации. 2. **Подготовьте документы по реновации:** договор/соглашение о предоставлении жилого помещения взамен освобожденного, акт передачи, решение об освобождении помещения и передаче его городу, свидетельство о государственной регистрации права на новую квартиру. Важно, чтобы из них следовала связь «старая квартира → новая квартира» (одно и то же лицо, та же программа). 3. **Определите применимый режим.** Для Москвы действует специальное правило: к квартире, полученной по реновации, применяются условия 3-летнего срока, если право на освобождённое помещение получено при соблюдении хотя бы одного из условий пункта 3 (наследование/дарение от близкого родственника, приватизация, пожизненное содержание с иждивением и т.п.) [[S10]]. Если ваша квартира 1993 года была, например, приватизирована или получена по наследству/дарению — условие выполнено автоматически. 4. **Зафиксируйте расчёт срока.** В срок владения новой квартирой включается срок владения старой (освобождённой) квартирой [[S7]][[S11]]. При дате 1993 года суммарный срок многократно превышает 3 года — основание для освобождения есть. 5. **Подайте декларацию 3-НДФЛ** за год продажи с указанием основания освобождения (минимальный предельный срок истёк), приложив копии документов из п. 1–2. Даже при полном освобождении декларацию рекомендуется подать, чтобы зафиксировать позицию и избежать доначисления. 6. **Если налоговая всё же начислит налог** — оспаривайте: ваша позиция опирается на прямые нормы о реновации и пересчёте срока владения; при необходимости привлекайте судебную практику по аналогичным спорам. ## Правовое обоснование - Доход от продажи недвижимости освобождается от НДФЛ, если объект находился в собственности в течение минимального предельного срока владения и более [[S3]]. - Минимальный предельный срок составляет **3 года** для объектов, подпадающих под условия пункта 3 (в том числе полученные в результате приватизации, по наследованию/дарению от близкого родственника, по договору пожизненного содержания с иждивением) [[S2]][[S17]][[S18]][[S19]]; в остальных случаях — 5 лет [[S1]]. - Специальное правило для реновации в Москве: при исчислении срока владения жилым помещением, предоставленным в собственность в связи с реализацией программы реновации, применяются положения пункта 3 (т.е. 3-летний срок), если право на **освобождённое** жилое помещение было получено при соблюдении хотя бы одного из этих условий [[S10]]. - При продаже квартиры, полученной взамен освобождённого помещения по реновации, в срок владения продаваемым помещением **включается срок нахождения в собственности освобождённого** жилого помещения [[S7]][[S11]] — именно это позволяет «перенести» ваш стаж владения с 1993 года на новый объект. - Дополнительно: доходы, полученные в связи с реализацией программы реновации в Москве (в денежной форме либо в виде жилого помещения), сами по себе не подлежат налогообложению [[S30]][[S31]], а при расчёте вычета учитываются документально подтверждённые расходы, связанные с приобретением как освобождённого, так и предоставленного по реновации помещения [[S28]]. **Важные допущения.** Я исходил из того, что речь идёт о программе реновации жилищного фонда **в городе Москве** (специальные нормы о пересчёте срока действуют именно для неё) и что ваша старая квартира была получена вами по одному из оснований пункта 3 (приватизация, наследство/дарение от близкого родственника и т.п.). Если квартира 1993 года была, например, куплена по договору купли-продажи, а не получена по одному из перечисленных оснований, конструкция будет иной — уточните, каким именно способом и когда возникло ваше право на старую квартиру, и я скорректирую вывод.Все пункты плана выполнены, полный ответ с планом действий и правовым обоснованием приведён выше. Кратко по сути: совет риэлтора «ждать 3 года после регистрации в ЕГРН» для реновационной квартиры неверен. По закону при продаже квартиры, полученной взамен освобождённого помещения по программе реновации, в срок владения новым объектом **включается срок владения старой (освобождённой) квартирой** [[S7]][[S11]], а к такой квартире применяется 3-летний минимальный срок, если право на старое помещение получено по одному из оснований пункта 3 (приватизация, наследство/дарение от близкого родственника и т.п.) [[S2]][[S10]]. Поскольку вы владеете квартирой с 1993 года, минимальный предельный срок уже давно истёк — доход от продажи новой квартиры не облагается НДФЛ [[S3]], ждать ничего не нужно. Главное — документально подтвердить дату возникновения права именно на старую квартиру и связь «старая → новая» по реновации, затем подать 3-НДФЛ с указанием основания освобождения. Единственное уточнение, от которого зависит точность вывода: каким именно способом и когда возникло ваше право на старую квартиру (приватизация, покупка, наследство и т.д.) и подтверждена ли это московская программа реновации. Если скажете — скорректирую расчёт под ваш случай.