Ответ
Коротко: «дарственную продажу» как отдельного вида сделки в законе нет, а попытка оформить реальную продажу квартиры под видом дарения (или наоборот) — это притворная сделка, которая ничтожна. То есть такую конструкцию делать нельзя: она не защитит ни покупателя, ни родственника, а создаст риск потери квартиры и денег.
## Пошаговый план
1. **Определите, что вы на самом деле хотите.** Либо это продажа (купля-продажа), либо это безвозмездное дарение. Смешивать их в одном документе («дарственная-продажа») юридически невозможно — у каждой сделки свой правовой режим.
2. **Если цель — продать квартиру:** оформляйте обычный договор купли-продажи с указанием реальной цены. Если покупатель хочет сэкономить на налогах/комиссии и просит «записать на родственника», объясните ему риски ниже — это его решение, но оно небезопасно.
3. **Если цель — подарить квартиру родственнику:** оформляйте чистый договор дарения (между гражданами он подлежит нотариальному удостоверению). Но тогда это именно дарение, а не продажа: деньги по нему не передаются, и «покупатель» здесь не фигурирует.
4. **Не делайте «прикрытия».** Если фактически идёт продажа за деньги, а на бумаге — дарение (или дарение прикрывает продажу на иных условиях), такая сделка ничтожна как притворная. К ней применяются правила той сделки, которую стороны реально имели в виду.
5. **Проконсультируйтесь с нотариусом/риелтором** перед подписанием, чтобы выбрать корректный тип договора под вашу реальную цель и избежать спора о мнимости/притворности.
## Правовое обоснование
- Договор дарения недвижимого имущества между гражданами подлежит нотариальному удостоверению [[S3]]; передача дара — вручение правоустанавливающих документов [[S1]].
- Мнимая сделка (совершённая лишь для вида, без намерения создать правовые последствия) ничтожна [[S4]].
- Притворная сделка (совершённая с целью прикрыть другую сделку, в том числе на иных условиях) ничтожна; к сделке, которую стороны действительно имели в виду, применяются относящиеся к ней правила [[S5]].
- Недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента совершения; каждая сторона обязана возвратить всё полученное по сделке (а при невозможности возврата в натуре — возместить стоимость) [[S7]][[S8]].
- Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года [[S6]].
### Почему «дарственная-продажа» опасна
- **Для покупателя:** если суд признает сделку притворной, формальный договор дарения будет отменён, и квартира может быть возвращена продавцу, а уплаченные деньги — взысканы уже по правилам купли-продажи (иначе — как неосновательное обогащение). Покупатель рискует остаться и без квартиры, и без денег.
- **Для родственника (формального одаряемого):** он получает квартиру по «дарению», которого фактически не было; при признании сделки ничтожной он обязан вернуть имущество, а его права третьих лиц (например, его супруга, наследники) могут быть затронуты.
- **Налоговые риски:** занижение цены или маскировка продажи под дарение — основание для пересмотра налоговой базы и доначисления налогов.
Итог: выбирайте один из двух законных вариантов — купля-продажа или дарение — и оформляйте именно его, отражая реальную волю сторон. Любая «гибридная» конструкция несёт риск полной потери прав по квартире.