Ответ
# Договор купли-продажи квартиры: ключевые требования и риски
## 1. Существенные условия договора
Договор считается заключённым, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям [[S28]]. К существенным относятся: условие о предмете договора; условия, названные в законе как существенные для договоров данного вида; а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение [[S29]].
Для продажи квартиры дополнительно существенным является **перечень лиц, сохраняющих право пользования** жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав [[S5]]. Если в квартире зарегистрированы/прописаны люди (например, дети продавца, члены семьи), их нужно перечислить — иначе договор может быть признан незаключённым.
Общая конструкция купли-продажи: продавец обязуется передать вещь в собственность покупателю, а покупатель — принять товар и уплатить цену [[S10]].
## 2. Форма договора
Договор продажи недвижимости заключается **в письменной форме** путём составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы влечёт **недействительность** договора [[S27]]. Письменная форма считается соблюдённой при составлении документа, выражающего содержание сделки и подписанного лицами, совершающими сделку, или уполномоченными ими лицами [[S18]].
> Важно: закон требует простой письменной формы (одна подпись). Нотариальная форма для большинства сделок с квартирами не обязательна, за исключением случаев, когда квартира в долевой собственности (продажа доли) — там нотариальное удостоверение обязательно.
## 3. Исковая давность
Общий срок исковой давности составляет **три года** со дня, определяемого в соответствии со статьёй 200 ГК РФ [[S1]]. Течение срока прерывается действиями должника, свидетельствующими о признании долга; после перерыва срок начинается заново, а истёкшее время не засчитывается [[S4]].
Исковая давность **не распространяется** на ряд требований, в том числе:
- требования о защите личных неимущественных прав и нематериальных благ (кроме случаев, предусмотренных законом);
- требования вкладчиков к банку о выдаче вкладов;
- требования о возмещении вреда, причинённого жизни или здоровью гражданина (с ограничением — за прошлое время не более чем за три года) [[S25]];
- требования собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединённых с лишением владения [[S24]].
## 4. Типичные риски и что проверить перед подписанием
1. **Статус квартиры.** Убедитесь, что продавец — собственник (выписка из ЕГРН), нет обременений (арест, залог, сервитут). Проверьте через Росреестр.
2. **Состав проживающих.** Перечень лиц, сохраняющих право пользования, — существенное условие [[S5]]. Если прописать забыли — риск признания договора незаключённым.
3. **Форма.** Один документ, подписи обеих сторон [[S27]]. При продаже доли — нотариальная форма.
4. **Оплата и порядок расчётов.** Если предусмотрена рассрочка — указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей [[S6]].
5. **Момент перехода права.** Право собственности переходит с момента государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ). До регистрации покупатель не становится собственником.
6. **Расторжение / недействительность.** Если договор незаключён (нет существенных условий) или недействителен (несоблюдение формы, недееспособность продавца, мнимость) — последствия регулируются главой 9 ГК РФ.
7. **Исковая давность по требованиям о недействительности.** Общий трёхлетний срок [[S1]] начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права (ст. 200 ГК РФ). Для оспоримых сделок — с момента прекращения действия лица, действовавшего под влиянием обмана, насилия и т.п.
## 5. Пошаговый план действий
1. Запросите у продавца свежую выписку из ЕГРН (не старше 30 дней) — проверьте собственника, обременения, долю.
2. Убедитесь, что в договоре указан полный перечень лиц, сохраняющих право пользования, с формулировкой их прав [[S5]].
3. Подготовьте договор в письменной форме, один документ, подписи обеих сторон [[S27]].
4. Определите порядок оплаты (полная оплата, эскроу, аккредитив) и пропишите в договоре.
5. Подайте заявление на государственную регистрацию перехода права в Росреестр (лично, через МФЦ или онлайн).
6. После регистрации получите новую выписку из ЕГРН на своё имя.
7. Сохраните подлинник договора и все платёжные документы — они понадобятся при любых спорах в пределах трёхлетнего срока давности [[S1]].
Если нужна помощь с конкретным пунктом договора (формулировки, проверка рисков) — пришлите текст, разберём построчно.