Ответ
Сделка купли-продажи квартиры без риэлтора вполне осуществима самостоятельно: ключевое — правильно оформить договор, собрать правоустанавливающие документы и подать их на государственную регистрацию перехода права. Ниже — полный перечень того, что должен подготовить продавец, и порядок действий.
## Пошаговый план для продавца
1. **Подготовить паспорт** (оригинал) — для идентификации при подписании договора и подачи документов в Росреестр/МФЦ.
2. **Подготовить правоустанавливающий документ** на квартиру — то, на основании чего продавец является собственником: предыдущий договор купли-продажи, договор долевого участия/оферты, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.п.
3. **Получить свежую выписку из ЕГРН** — подтверждает текущее состояние прав, отсутствие обременений (аресты, ипотека) и точные данные об объекте.
4. **Если квартира в совместной собственности супругов** — получить нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку [[S24]].
5. **Составить договор купли-продажи квартиры** в письменной форме, в нескольких экземплярах (по числу сторон + один для регистрации). В договоре обязательно указать существенные условия, в том числе — если в квартире проживают лица, сохраняющие право пользования после продажи, перечень этих лиц с указанием их прав [[S7]].
6. **Оформить акт (передаточный акт) передачи квартиры** — фиксирует факт передачи объекта покупателю.
7. **Подать заявление о государственной регистрации перехода права** и пакет документов в Росреестр или МФЦ [[S30]][[S31]]. Переход права к покупателю подлежит государственной регистрации [[S2]], а сам договор считается заключённым с момента такой регистрации [[S4]].
8. **Убедиться, что все расчёты зафиксированы** (наличными — через расписку, безналом — по платёжным документам); при необходимости использовать безопасную сделку (аккредитив/нотариальный депозит).
## Правовое обоснование
- Договор купли-продажи недвижимости: продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру [[S8]]; переход права собственности на недвижимость по договору продажи подлежит государственной регистрации [[S2]].
- Форма и момент заключения: договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации [[S4]]; существенным условием при наличии проживающих лиц является их перечень с указанием прав [[S7]].
- Документы для регистрации: необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделки, представляются в орган регистрации прав / МФЦ [[S23]][[S32]]; заявление и прилагаемые документы подаются лично в подразделение Росреестра или МФЦ [[S30]][[S31]].
- Согласие супруга: для сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга [[S24]] (при этом предполагается, что супруг действует с согласия другого [[S25]]).
- Полезная практика: покупатель, которому передано владение, вправе обратиться за регистрацией перехода права; отказ регистратора из-за отсутствия заявления продавца может быть обжалован в суд [[S3]].
## Важные уточнения
- **Нотариальная форма.** Для большинства сделок купли-продажи квартир нотариальное удостоверение договора не требуется (достаточно простой письменной формы), но есть исключения — например, продажа доли в праве общей собственности. Если продаётся доля, договор оформляется у нотариуса. Уточните, продается ли целая квартира или доля.
- **Обременения.** Если квартира в ипотеке или под арестом, сначала нужно снять обременение (согласие банка, снятие ареста) — иначе регистрация будет невозможна.
- **Перечень документов для регистрации** конкретизируется статьями 18 и 21 закона о государственной регистрации недвижимости [[S30]][[S32]]; точный состав лучше сверить с требованиями конкретного подразделения Росреестра/МФЦ, куда подаётся заявка.
Перечень выше построен по нормам Гражданского кодекса, Семейного кодекса и Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости». Если ваша ситуация включает долю в праве, ипотеку, несовершеннолетних собственников или маткапитал — скажите, дополню перечень соответствующими документами.