Ответ
Коротко: да, оформить всю квартиру на себя по генеральной доверенности сына, живущего за границей, можно — но только если в доверенности прямо прописаны полномочия на отчуждение (дарение) этой конкретной квартиры и на подписание договора дарения, а сама доверенность оформлена с соблюдением правил для документов, выданных за рубежом. Ниже — как это сделать правильно.
## Пошаговый план
1. **Проверьте состав собственности.** Убедитесь, что сын — единственный собственник всей квартиры (не «совместная» с супругом/родственниками). Если у других лиц есть доли, они должны распорядиться своими долями сами — ваша доверенность их не касается.
2. **Проверьте текст доверенности.** В ней должны быть: конкретный адрес/кадастровый номер квартиры; полномочие «подписать договор дарения» (или иной договор отчуждения); указание одаряемого (то есть вас) и предмета дарения. Без указания одаряемого и предмета дарения такая доверенность ничтожна [[S4]].
3. **Убедитесь в легализации доверенности.** Если она удостоверена за границей (нотариусом иностранного государства или консулом), на ней должен быть апостиль либо консульская легализация, а также нотариальный перевод на русский язык. Документы, удостоверенные за пределами РФ, принимаются при наличии легализации/апостиля [[S8]]. Апостиль/легализацию лучше делать не ранее чем за 30 дней до обращения по сделке [[S7]].
4. **Заключите договор дарения у нотариуса.** Договор дарения недвижимости между гражданами подлежит нотариальному удостоверению [[S1]]. Вы действуете по доверенности от имени сына (он — даритель), вы же — одаряемый. Нотариус проверит доверенность, составит и удостоверяет договор.
5. **Зарегистрируйте переход права.** Подайте заявление о государственной регистрации перехода права собственности. Представитель вправе подать такое заявление по нотариально удостоверенной доверенности, если в реестре нет отметки о невозможности регистрации без личного участия правообладателя [[S15]][[S16]]. После регистрации квартира будет числиться за вами.
## Важные нюансы
- **Генеральная доверенность ≠ автоматическое право подарить.** Сам факт «генеральности» не даёт права распоряжаться квартирой — нужны именно полномочия на отчуждение этого объекта. Если в доверенности такого нет, сделку придётся переделать под новую, корректную доверенность.
- **Налог.** Для близких родственников (родители–дети) доход от получения в дар недвижимости, как правило, не облагается НДФЛ — но это отдельный вопрос, который стоит подтвердить перед сделкой.
- **Риск для вас.** Дарение по доверенности — обычная практика, но если в будущем кто-то оспорит волю сына (например, утверждая, что он был недееспособен), сделку могут попытаться оспорить. Сохраните все документы: доверенность с апостилем, перевод, договор, чеки об оплате госпошлины.
Если скажете, где именно сын оформлял доверенность (страна, у кого — нотариус/консул) и есть ли у него супруга, я уточню детали легализации и риск «совместной» доли.